Suurissa kiinteistöissä sähköturvallisuuden ylläpito ja lakisääteisten vaatimusten noudattaminen vaativat usein nimettyä vastuuhenkilöä. Moni kiinteistönomistaja ja taloyhtiön hallituksen jäsen pohtii, kannattaako sähköjärjestelmien valvonta uskoa samalle huolto- tai urakointiliikkeelle, joka tekee käytännön korjaukset. Ratkaisu saattaa äkkiseltään vaikuttaa helpolta. Se kuitenkin sisältää riskejä sekä turvallisuuden että kustannusten kannalta. Kun lakisääteinen käytönjohtaja on täysin riippumaton toimija, kiinteistö saa käyttöönsä puolueettoman asiantuntijan. Hänen ainoa tehtävänsä on valvoa omistajan etua ja varmistaa sähköturvallisuus ilman sidonnaisuuksia urakoiviin yrityksiin.
Sähkökäytönjohtajan rooli ja lakisääteiset rajat kiinteistössä
Suomen sähköturvallisuuslaki velvoittaa tietyt kriteerit täyttävät kiinteistöt nimeämään sähkölaitteistolle pätevän vastuuhenkilön. Hänen tehtävänään on huolehtia laitteiston turvallisesta ja määräysten mukaisesta käytöstä. Tehtävä ei ole pelkkä muodollisuus. Vastuuhenkilö vastaa siitä, että huollot tehdään ajallaan, havaitut viat korjataan viipymättä ja sähkötiloissa työskentelevillä on vaadittava pätevyys.
Turvallisuus- ja kemikaaliviraston (Tukes) ja sähköturvallisuuslainsäädännön mukaan lakisääteiset rajat perustuvat sähkölaitteiston nimellisjännitteeseen ja liittymistehoon. Alla olevat tekniset raja-arvot määrittelevät, milloin kiinteistöön on nimettävä pätevyysvaatimukset täyttävä vastuuhenkilö.
Yli 1000 voltin jännitteellä toimivat suurjännitelaitteistot vaativat erityistä tarkkuutta. Tällaisia laitteita ovat esimerkiksi kiinteistön omat muuntamot, jotka muuntavat jakeluverkon korkeajännitteen kiinteistölle sopivaksi käyttösähköksi. Suurjännitelaitteissa vikatilanteet voivat aiheuttaa hengenvaarallisia valokaaria tai tulipaloja. Siksi jatkuva ammattimainen valvonta on välttämätöntä. 1600 kilovolttoampeerin liittymisteho taas viittaa suuriin liikekiinteistöihin, kauppakeskuksiin tai teollisuuslaitoksiin. Niissä sähkönjakelun jatkuvuus suojaa suoraan arvokasta laitteistoa ja turvaa liiketoimintaa. Kun nämä lakisääteiset rajat ylittyvät, vastuuhenkilön nimeäminen on pakollista. Laiminlyönnistä voi seurata tuntuva sakko tai vakuutuskorvausten epääminen vahinkotilanteessa.
Eturistiriitojen välttäminen parantaa kiinteistön turvallisuutta
Jos sähkölaitteiston kunnossapidosta vastaava urakointiliike toimii myös laitteiston valvojana, sama taho käytännössä arvioi ja hyväksyy oman työnsä jäljen. Kiinteistönomistaja jää tällöin tilanteeseen, jossa laadunvalvonta perustuu pelkkään luottamukseen ilman puolueetonta kontrollia. Mikäli huoltotöissä tapahtuu asennusvirhe tai jokin tärkeä tarkastus jää tekemättä, urakoitsijalla voi olla kynnys tuoda asiaa esille. Virheiden korjaaminen nimittäin aiheuttaa heille lisäkustannuksia.
Riippumaton asiantuntija tarkastelee laitteistoa ja sen kuntoa täysin puolueettomasti. Koska hän ei itse teke korjaustöitä, hänellä ei ole taloudellista tarvetta peitellä urakoinnissa tapahtuneita virheitä tai tarjota kiinteistölle tarpeettomia lisätöitä. Puolueeton tarkastaja havaitsee mahdolliset puutteet urakoitsijan toiminnassa. Hän vaatii niiden korjaamista ennen kuin niistä muodostuu turvallisuusuhka tai kallis remonttikohde.
Lakisääteinen vastuu säilyy kiinteistön haltijalla
Turvallisuus- ja kemikaaliviraston (Tukes) ohjeistusten mukaan kiinteistön omistaja tai haltija kantaa aina vastuun sähkölaitteiston turvallisesta kunnosta. Jos huolto ja sen valvonta keskitetään yhdelle urakoitsijalle ilman ulkopuolista kontrollia, omistaja ottaa tietoisen riskin laadullisista tai turvallisuuteen liittyvistä laiminlyönneistä.
Turvallisuuden kannalta suurin hyöty valvonnan erottamisesta on järjestelmällisyys. Kun valvoja edustaa puhtaasti kiinteistön omistajaa, hän vaatii urakoitsijalta tarkat pöytäkirjat, koestusraportit ja dokumentit tehdyistä töistä. Tämän ansiosta syntyy aukoton historia kaikista toimenpiteistä. Se helpottaa kiinteistön pitkäjänteistä ylläpitoa ja varmistaa, että työt tehdään vaaditulla tarkkuudella.
Puolueeton kilpailutus tuo suoria säästöjä kunnossapitoon
Kiinteistön sähköjärjestelmien ylläpito vaatii säännöllisesti korjaustöitä, laiteuusintoja ja huoltotoimenpiteitä. Kun sähkökäytönjohtaja on riippumaton asiantuntija, kiinteistön omistaja hyötyy taloudellisesti huoltojen ja korjausten kilpailutuksesta. Samalla valvojana toimiva huoltoliike tarjoaa tyypillisesti omia palveluitaan suoraan ilman kilpailua. Tällöin kiinteistö päätyy helposti maksamaan ylihintaa tehdyistä töistä tai tilaamaan tarpeettoman laajoja järjestelmäpäivityksiä.
Riippumaton käytönjohtaja laatii korjaustöistä tarkan ja objektiivisen teknisen määrittelyn. Kun tarjouspyyntöjen tekninen erittely tehdään puolueettomasti, sähköurakoitsijoilta saadaan vertailukelpoisia tarjouksia. Näin kiinteistönomistaja maksaa vain sähköjärjestelmän todellisen kunnon vaatimista korjauksista eikä ylimääräisistä lisätöistä, joita urakoitsija saattaisi ehdottaa. Lisäksi riippumaton asiantuntija valvoo, että valittu urakoitsija tekee työt täsmälleen sopimuksen mukaisesti ja oikeilla materiaaleilla.
Ennakoiva ylläpito ehkäisee sähköverkon vakavia vikatilanteita
Sähköturvallisuuslain edellyttämä kunnossapito-ohjelma toimii kiinteistön sähköverkon elinkaaren hallinnan perustana. Järjestelmällinen ja ennakoiva ylläpito estää laitevaurioita ja säästää kiinteistönomistajan yllättäviltä, kymmenien tuhansien eurojen hätäkorjauskuluilta. Riippumaton asiantuntija luo ja toteuttaa tätä ohjelmaa ilman urakointiin liittyviä sidonnaisuuksia.
Kun erotimme sähköjärjestelmien huollon ja valvontavastuun toisistaan, saimme vihdoin tarkan kuvan laitteistomme todellisesta kunnosta. Säästimme ensimmäisessä korjaushankkeessa tuhansia euroja pelkästään riippumattoman käytönjohtajan laatiman tarkan tarjouspyynnön ja kilpailutuksen ansiosta.
Varmista kiinteistösi sähköturvallisuus ja säästä ylläpitokustannuksissa
Planmax tarjoaa täysin riippumattomat sähkökäytönjohtajan palvelut pääkaupunkiseudulla. Edustamme aina sataprosenttisesti kiinteistön omistajaa – valvomme puolueettomasti sähköurakoita, hoidamme lakisääteiset viranomaisvelvoitteet ja varmistamme, että kunnossapito toteutetaan oikea-aikaisesti ja kustannustehokkaasti.
Miten käytönjohtajan vaihtaminen riippumattomaan asiantuntijaan etenee?
Käytönjohtajan vaihtaminen on suoraviivainen prosessi, joka ei aiheuta keskeytyksiä kiinteistön arkeen tai sähkönjakeluun. Turvallisuus- ja kemikaaliviraston (Tukes) sääntöjen mukaan sähkökäytönjohtajan vaihtumisesta on ilmoitettava rekisteriin kuukauden kuluessa vaihdoksesta. Prosessi käynnistyy uuden sopimuksen allekirjoituksella, jonka jälkeen uusi käytönjohtaja perehtyy sähkölaitteistoon, olemassa olevaan kunnossapito-ohjelmaan sekä aiempiin tarkastuspöytäkirjoihin.
Uusi asiantuntija ottaa kokonaisvastuun viranomaisilmoitusten tekemisestä ja huolehtii, että lakisääteinen ilmoitus Tukesin rekisteriin toimitetaan ajallaan. Samalla varmistetaan, että kaikki tulevat tarkastukset ja huoltotoimenpiteet on aikataulutettu oikein. Riippumaton käytönjohtaja alkaa välittömästi toimia kiinteistön omistajan edunvalvojana suhteessa sähköurakoitsijoihin ja kunnossapidosta vastaaviin huoltoliikkeisiin.
Riippumattoman sähkökäytönjohtajan nimeäminen tuo kiinteistölle sekä korkean sähköturvallisuuden että pitkäaikaisia säästöjä ylläpitokustannuksissa. Kun lakisääteinen valvonta ja käytännön urakointi on eriytetty, kiinteistönomistaja voi luottaa siihen, että sähköjärjestelmien kuntoa arvioidaan rehellisesti. Myös korjaukset kilpailutetaan markkinahintaisesti. Valittu toimintatapa tuo turvaa ja selkeyttä kiinteistön hallintaan, vähentää viranomaisriskejä ja varmistaa sähkönjakelun jatkuvuuden vaativissakin kohteissa.
